Wkład własny w kredycie hipotecznym: 20 proc. czy 10 proc. i jakie są skutki wyboru
Osoby planujące kredyt hipoteczny często rozważają, czy lepiej zwiększyć udział własnych oszczędności w zakupie nieruchomości, czy przeciwnie – oprzeć transakcję w większym stopniu na finansowaniu bankowym. Analizujemy plusy i minusy obu podejść. / Gemini
Jednym z kluczowych wyborów na początku procesu kredytowego jest ustalenie kwoty zobowiązania. Niekiedy pole manewru wyznacza zdolność kredytowa, innym razem decyduje poziom odłożonych środków. W praktyce bywa jednak, że przyszli kredytobiorcy mają pewną elastyczność: mogą podnieść wkład własny albo ograniczyć go do minimum i wnioskować o wyższą kwotę kredytu.
Wkład własny oznacza część ceny nieruchomości (albo szerzej – wartości całej inwestycji, np. przy budowie domu), którą nabywca pokrywa z własnych pieniędzy. Zależność jest prosta: większy wkład własny przekłada się na niższy poziom finansowania z banku. Dla przykładu, przy zakupie na rynku wtórnym mieszkania za 600 tys. zł: przy wkładzie własnym 20 proc. trzeba wyłożyć 120 tys. zł, a kredyt wyniesie 480 tys. zł; natomiast przy wkładzie własnym 10 proc. wpłacamy 60 tys. zł z oszczędności, a kwota kredytu rośnie do 540 tys. zł.
Dysponowanie wkładem własnym jest podstawowym warunkiem stawianym przez banki, co wynika z zaleceń nadzoru finansowego określających poziomy ryzyka po stronie kredytodawców. Co do zasady minimalny wkład własny wynosi 20 proc. wartości inwestycji, jednak można zejść do 10 proc., jeśli bank zastosuje dodatkowe zabezpieczenie. W efekcie obecnie nie ma możliwości sfinansowania przez bank 100 proc. kwoty potrzebnej na zakup lub budowę nieruchomości. Wyjątkiem pozostaje gwarancja wkładu własnego, dostępna tylko w wybranych wariantach w ramach rodzinnego kredytu mieszkaniowego.
Przy planowaniu wysokości wkładu własnego trzeba uwzględnić, że nie wszystkie banki udzielą kredytu przekraczającego 80 proc. wartości nieruchomości. Pierwszym skutkiem ograniczenia wkładu własnego do minimum jest więc zawężenie listy instytucji, których ofertę można realnie porównać. Kredyty z wkładem własnym poniżej 20 proc. oferują: Alior Bank, Bank BPS, Bank Ochrony Środowiska, Bank Pekao, Credit Agricole, Erste Bank Polska, mBank, PKO Bank Polski oraz VeloBank. Z kolei wyłącznie wkład własny na poziomie co najmniej 20 proc. akceptują: BNP Paribas Bank, Bank Millennium, ING Bank Śląski oraz UniCredit.
W taryfach i cennikach bankowych często pojawia się skrót LTV (ang. loan to value), czyli stosunek kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia (najczęściej wartości kredytowanej nieruchomości). W praktyce wskaźnik ten zwykle stanowi odwrotność udziału wkładu własnego – kredyt z 20-procentowym wkładem własnym oznacza LTV równe 80 proc. W wielu ofertach niższy wkład własny wiąże się z wyższym oprocentowaniem, a stawka spada wraz ze wzrostem zaangażowania klienta. W części banków progów jest więcej (np. odrębne warunki dla LTV do 30, 50, 80, 90 proc.), jednak niemal wszędzie wyraźnie widać granicę pomiędzy wkładem standardowym (20 proc.) a niskim wkładem własnym. Przejście na wariant z niższym wkładem własnym oznacza zwykle podbicie oprocentowania (lub marży) o ok. 0,2-0,4 pp.
Wybór niższego wkładu własnego to scenariusz, w którym rośnie jednocześnie kwota kredytu oraz jego oprocentowanie. Konsekwencją jest wyższa rata i większa suma zapłaconych odsetek. Przykład: w banku X rozpatrujemy 25-letni kredyt na mieszkanie warte 600 tys. zł. Przy wkładzie własnym 10 proc. kredyt wynosi 540 tys. zł, oprocentowanie to 5,94 proc., a rata równa się 3459 zł. Przy wkładzie własnym 20 proc. kwota kredytu spada do 480 tys. zł., oprocentowanie wynosi 5,74 proc., a rata równa to 3016 zł.
Różnica w miesięcznym obciążeniu jest wyraźna: 20-procentowy wkład własny obniża ratę o 440 zł. Nawet jeśli w banku, w którym wyższe oprocentowanie dla niskiego wkładu własnego obowiązuje tylko do czasu, gdy relacja pozostałego do spłaty długu do wartości nieruchomości przekracza 80 proc., to później rata i tak pozostanie wyższa – z powodu większej kwoty zadłużenia. Zakładając brak zmian oprocentowania przez cały okres kredytowania, można porównać łączny koszt odsetkowy: przy wkładzie własnym 10 proc. wynosi on 497 tys. zł (tyle odsetek łącznie znajdzie się w ratach), natomiast przy wkładzie własnym 20 proc. spada do 425 tys. zł.
Mimo że z perspektywy czysto finansowej argumenty częściej przemawiają za wyższym wkładem własnym, warto jednocześnie wskazać trzy ważne zastrzeżenia. Niski wkład własny – co warto wziąć pod uwagę. Po pierwsze, zaciągnięcie kredytu „na maksa” może mieć sens strategic