Większa sprzedaż mieszkań nie przekłada się na wzrost cen
Na polskim rynku mieszkaniowym widać nietypowe połączenie zjawisk: banki udzielają więcej kredytów hipotecznych, deweloperzy znajdują więcej nabywców, a ceny pozostają na zbliżonym poziomie. Jedną z przyczyn jest rosnąca liczba gotowych lokali oczekujących na sprzedaż. Słabnie też zainteresowanie zakupami inwestycyjnymi. Jednocześnie perspektywę dla rynku pogarszają możliwe podwyżki stóp procentowych i coraz wolniejszy wzrost wynagrodzeń. Jak te czynniki wpłyną na popyt?
Z danych Otodom Analytics wynika, że w trzecim kwartale deweloperzy sprzedali na siedmiu największych rynkach mieszkaniowych w Polsce 13 100 lokali, o jedną czwartą więcej niż rok wcześniej. Nieruchomościowa firma doradcza JLL przedstawiła z kolei własne wyliczenia: na największych rynkach, obejmujących Warszawę, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, Łódź i Katowice, sprzedaż wyniosła łącznie 12 500 mieszkań. Według tej oceny osiągnięcie w całym roku wyniku 50 000 sprzedanych lokali jest realne.
Zobacz również: Przybywa firm pomagających inwestować oszczędności. Komu powierzyć pieniądze i jak sprawdzić wiarygodność brokera? Lista kontrolna [POWERED BY SAXO BANK]. Zakup, wynajem czy leasing? Samochód coraz częściej staje się usługą zamiast własnością. „Klient chce płacić ratę i mieć święty spokój” [POWERED BY BNP PARIBAS]. Sam ZUS nie wystarczy: warto zacząć inwestować, ale jak uniknąć pięciu błędów początkującego inwestora? Wskazówki oparte na 30 latach doświadczeń [POWERED BY UNICREDIT].
Równolegle utrzymuje się wysoka aktywność budowlana deweloperów. Według JLL na rynek wprowadzono 12 800 nowych mieszkań, a więc sprzedaż „zaledwie” zrównoważyła napływ nowych ofert. Osoby szukające lokalu nadal mogą wybierać spośród aż 70 200 mieszkań. W najnowszym raporcie Otodom Analytics, opublikowanym kilka dni temu, 8 października, wskazano natomiast, że pod koniec września deweloperzy oferowali na siedmiu największych rynkach mieszkaniowych w Polsce niemal 59 000 lokali o łącznej wartości 51,6 mld zł.
Szczególnie wyraźnie zwiększa się udział mieszkań ukończonych, które wciąż nie znalazły nabywców. Na koniec września co czwarty lokal w ofercie deweloperów był już gotowy, podczas gdy rok wcześniej odsetek ten wynosił 16%. Oznacza to aż 17 000 mieszkań — więcej, niż deweloperzy sprzedają w ciągu kwartału. Ponieważ w każdym kwartale do sprzedaży trafia również kilkanaście tysięcy nowych lokali w budowie, usunięcie tego zapasu wymagałoby popytu dwa razy większego niż obecnie.
Nadzieje deweloperów na silny boom kredytowy mogą się jednak nie spełnić. Z danych NBP wynika, że od stycznia do sierpnia 2026 roku banki w Polsce udzieliły kredytów mieszkaniowych o wartości 75,7 mld zł, czyli o niemal jedną trzecią większej niż w poprzednim roku. Mniej więcej co czwarty z tych kredytów służył jednak refinansowaniu wcześniej zaciągniętego zobowiązania ze stałym oprocentowaniem, a nie sfinansowaniu zakupu kolejnego mieszkania.
Zmieniły się również oczekiwania dotyczące kosztu pieniądza. Perspektywa spadku stóp procentowych, a wraz z nią tańszych kredytów, zachęcała deweloperów do rozpoczynania nowych projektów. Obecnie zamiast obniżek coraz bardziej prawdopodobne wydają się podwyżki stóp. Oprocentowanie kredytów ze stałą stopą w bankach już wzrosło, a zdolność kredytowa klientów zaczęła maleć, choć nadal pozostaje blisko rekordowych poziomów.
Świeże dane Biura Informacji Kredytowej za wrzesień pokazują mimo to utrzymujące się duże zainteresowanie finansowaniem zakupu nieruchomości: wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe była o 17,2% wyższa niż rok wcześniej. Część ekonomistów ocenia, że do końca roku stopy procentowe mogą jeszcze nie wzrosnąć, co oznaczałoby kilka kolejnych miesięcy wysokiego zainteresowania kredytami. Koszt finansowania już jednak idzie w górę, podczas gdy deweloperzy, licząc na odwrotny kierunek zmian, ponownie zwiększyli liczbę rozpoczynanych inwestycji. Projektów, które już ruszyły, nie da się po prostu zatrzymać.
CZYTAJ TEŻ: Polacy kupują mieszkania, lecz ich oferta nadal jest duża. Czy ceny spadną?
Kapitał ulokowany w mieszkaniach czekających na kupujących oznacza dla deweloperów koszty utrzymania inwestycji, obsługi finansowania oraz pozyskiwania klientów. To sprzyja negocjacjom cenowym i udzielaniu rabatów, które pomagają przyspieszyć sprzedaż. Kupujący zyskują natomiast czas na porównanie propozycji, ustalenie korzystniejszych warunków i wybór spośród licznych gotowych lokali. Nie każde mieszkanie dostępne w ofercie nadaje się już do odbioru, jednak skala podaży pokazuje, jak duża jest konkurencja między sprzedającymi. W trzecim kwartale oferta deweloperów zmniejszyła się jedynie nieznacznie — o około 1 100 mieszkań.